Как снять отель на Шри-Ланке в долгосрочную аренду

Светлана красивая, молодая одесситка, жена старшего помощника капитана дальнего плавания. Они с мужем уже несколько раз отдыхали на Шри-Ланке.

Отель на острове — это хорошо взвешенное решение, тем более, что ожидать мужа из долгого рейса гораздо приятнее в тропиках у побережья Индийского океана. Практически сюжет «Алых Парусов».

Находясь ещё в Одессе, Светлана начала поиск желанного отеля.

Первым делом мы созвонились со Светой и рассказали, каковы условия ведения бизнеса на острове и какие потребуются ресурсы помимо оплаты арендной ставки. Затем внимательно выслушали пожелания клиента и задали ряд уточняющих вопросов, чтобы сузить круг поиска. От сотрудников South Ceylon требовалось найти отель в развитой туристической зоне.

В голове сразу возникла идея рассмотреть недавно найденный скаутами отель в Мириссе. Он идеально подходил под описание и пользовался повышенным спросом при краткосрочной аренде у клиентов South Ceylon Rent. Но помимо него были предложены еще три варианта, чтобы было с чем сравнить.

Мирисса — небольшая туристическая деревня на юге Шри-Ланки. Здесь отличный пляж для купания. Некоторые части пляжа защищены рифом, что позволяет плавать с маленькими детьми. На Мириссе есть два спота для продвинутых сёрферов и небольшой уголок для снорклинга, куда приплывают черепахи. Ещё одним преимуществом Мириссы является тусовка в пляжных ресторанах. В сезон пляжные вечеринки затягиваются до 3 ночи.

В Мириссе сейчас возводятся два многоэтажных жилых комплекса: The Loft и Elysian Mirissa (наша компания продает апартаменты и в первом и во втором). Это обеспечит существенный экономический подъем поселения в ближайшие несколько лет.

Порт Мириссы находится в собственном заливе и отделен от туристического пляжа крупным мысом. Там на причале стоят многочисленные рыбацкие баркасы, а так же дорогие яхты. Именно оттуда в сезон отплывают лодки с туристами чтобы посмотреть на китов.

Подробнее про пляж Мириссы можно почитать в статье «Лучшие пляжи в окрестностях Велигамы».

Из предложенных вариантов Светлане больше других приглянулся именно тот отель, который мы рекомендовали.

Отель White House Mirissa — двухэтажное здание на Удупила роуд с 6 номерами и комфортной лаунж зоной на первом этаже. Небольшая территория перед отелем с раскидистым манговым деревом и парковкой на два автомобиля. С одной стороны, это центр туристического потока, но там не так громко, как на главной улице, где круглосуточно курсируют знаменитые ланкийские «локал басы». Отель был достроен в начале сезона, и к тому моменту проработал всего несколько месяцев.

Если хочется больше фотографий, чтобы сложилась целостная картина соотношения цены и качества, то вот по этой ссылке описание для краткосрочной аренды, которое мы делали в январе 2019 г., когда со Светой ещё не были знакомы.

Мы объяснили Свете, что на этом этапе надо составить список пожеланий, который мы будем согласовывать с собственником, при этом можно не стесняться в своих хотелках. Светлана попросила уточнить наличие системы видеонаблюдения, охраны, прачечной комнаты, комнаты для персонала, посуды на кухне, мини-холодильников в номерах.

Мини-холодильники собственник отказался покупать. Зато пообещал установить систему видеонаблюдения и организовать прачечную со стиральной машинкой, гладильной поверхностью и стеллажами для постельного белья. Места для комнаты персонала, к сожалению, не оказалось. Но хозяева отеля установили на первом этаже шикарную итальянскую кухню, полностью укомплектованную посудой и необходимой техникой.

Мы объяснили Свете, что на этом этапе надо составить список пожеланий, который мы будем согласовывать с собственником, при этом можно не стесняться в своих хотелках. Светлана попросила уточнить наличие системы видеонаблюдения, охраны, прачечной комнаты, комнаты для персонала, посуды на кухне, мини-холодильников в номерах.

Мини-холодильники собственник отказался покупать. Зато пообещал установить систему видеонаблюдения и организовать прачечную со стиральной машинкой, гладильной поверхностью и стеллажами для постельного белья. Места для комнаты персонала, к сожалению, не оказалось. Но хозяева отеля установили на первом этаже шикарную итальянскую кухню, полностью укомплектованную посудой и необходимой техникой.

В это же время мы проверили чистоту документов на арендуемый отель, чтобы потом не возникло сюрпризов при регистрации договора аренды. Очень важный этап, которым пренебрегают многие арендаторы. Юрист не зарегистрирует договор аренды, если право собственности оформлено неправильно или отсутствует разрешение на строительство отеля.

Если вы хотите легально вести бизнес на Шри-Ланке, то стоит открыть юридическое лицо. Данная процедура обойдется в сумму от 1200 до 5000 долларов и займет три недели.

Скорее всего вы откроете private limited liability company, что по сути является аналогом общества с ограниченной ответственностью. Компанию открывает лицензированный секретарь-ланкиец.

Процесс открытия компании на Шри-Ланке многократно описан в различных интернет-руководствах. Но если не хочется гуглить, то вот такие этапы вам предстоят:

После согласования всех нюансов относительно будущей аренды, Светлане предстояло открытие компании. К этому моменту Света уже прилетела на остров и прислала список названий. Нэйминг был утверждён с первой попытки.

Офис нашего секретаря находится в Матаре, поэтому решено было встретиться после рабочего дня в Велигаме, у него дома. Секретарь подробно рассказал обо всех предстоящих этапах, ответил на вопросы по налогообложению, записал виды деятельности компании (по-нашему ОКВЭДЫ) и показал, как выглядит сертификат с печатью и регистрационным номером компании. Светлана проверила и подписала заполненные формы.

После того, как отель был выбран, условия с собственником вербально согласованы, а процесс открытия юрлица запущен, необходимо было забронировать отель, чтобы его никто не успел арендовать в течение ближайшего месяца, пока документы готовятся.

Стоимость бронирования, как я писал выше, составила один месячный рент или 325 000 рупий.

Задаток оформлялся он договором бронирования (reservation agreement), подписывался между Светланой, как физлицом, и владельцем отеля, тоже как физлицом. Сумма передавалась наличными при подписании документа двумя сторонами. При этом указывались два свидетеля, которыми обязательно должны быть ланкийцами, с упоминанием номера их ID (аналог нашего паспорта). После подписания, этот документ был заверен юристом и вступил в силу. При невыполнении в срок обязательств со стороны арендатора (например, если Светлана передумает), задаток оставался бы собственнику. Если же собственник меняет решение, то он обязался вернуть двойной размер задатка. Ничего нового, всё как у нас.

После подписания, Светлана подхватила лихорадку Денге, провела не самую приятную неделю в частной больнице и, поправившись, улетела обратно в Одессу. Наверное Шри-Ланка испытывала твердость намерений Светы. Но это уже другая история.

Одна из причин, почему я решил описать данный случай, это допущенная нами ошибка. Стечение обстоятельств, которое показывают, что надо быть предельно внимательным на каждом этапе сделки.

Дело в том, что переговоры на начальном этапе велись через одного из скаутов. Обычно мой ланкийский партнёр, отвечающий за работу скаутов, подключается лишь на этапе согласования условий аренды.

Прадип несколько лет работал помощником мэра Галле, у него отличное образование, компетенции в онлайн предпринимательстве, связи в государственных структурах разного уровня. Но на момент согласования сделки Светланы он находился во Франции по экспортным делам и включился в процесс переговоров с запозданием. И вот после отъезда Светланы на родину, когда мы уже готовили основной договор аренды, выясняется, что собственник отеля хочет секьюрити депозит за 6 месяцев.

Представьте, задаток уже внесён. Так как ни о каком секьюрити депозите речи не шло до последнего момента, то Светлана пребывала в полной уверенности, что помимо аванса должна заплатить ещё 5 рентов и с 7 месяца начать помесячную оплату. И тут, как гром среди ясного неба, встал вопрос про депозит.

Я сразу поднял на всех уши всех, кто задействован в сделке: скаут без устали повторяет «Сорри, мистер Илья, сорри», у Прадипа выражение полного фэйспалма. Оказывается скаут неправильно перевел пожелания собственника и несколько раз подтвердил это в дальнейших обсуждениях. Обсуждаем с партнёром выходы из ситуации, принимаем решение за свой счет вернуть задаток Светлане, если она откажется оплатить секьюрити депозит и откатит сделку.

Но то ли условия оказались на столько интересны, то ли лояльность Светы тому причиной, в результате она лишь попросила сбросить размер депозита до 5 месяцев и в добавок решила инвестировать в строительство дополнительного этажа. Экономическая целесообразность данного решения очевидна — небольшие затраты на строительство довольно быстро отобьются доходом от дополнительных 5 номеров.

Приведенные мною цифры показывают стоимость входного билета на рынок ланкийской коммерческой аренды, а так же предполагаемый доход от этого предприятия.

Расчеты сделаны на коленке не учитывают затраты на маркетинг. Использование собственных маркетинговых каналов даёт дополнительно 5−10% к расходам. Если не утруждаться и воспользоваться Букингом, то «косты» вырастут на 14−18%.

Но я постарался максимально пессимистично подойти к заполняемости отеля, невзирая на его рейтинг и качество номерного фонда относительно конкурентов. К тому же, здесь не учтена прибыль от продажи экскурсий (трансферов и прочих сёрф-уроков, которе в сумме дадут +10%) и доход джус-бара, который точно выстрелит. В округе нет ничего, кроме скучных роти шопов, а меню джус-бара White House включает в себя домашнюю выпечку, десерты, лимонады, смузи и хороший кофе. Кросс-сейлы решают.

И конечно же второй год будет куда менее затратным.

Мы основательно доработали условия аренды перед приездом Светланы и её мужа на подписание основного договора аренды и вступлением в право аренды.

Была составлена опись всех предметов интерьера, бытовой техники, постельного белья и прочей отельной утвари. Проверили страховку на здание. Доработали условия возможного расторжения договора из-за обстоятельств непреодолимой силы. Обозначили намерение внесения архитектурных изменений с письменного разрешения собственника.

И еще с десяток других деталей, которые отсутствовали в первоначальной версии договора. Это сейчас мы по чек-листу акцентируем внимание клиентов на неочевидных, но важных моментах.

В день сделки мы приехали в Матару к юристу. Её офис находится в Matara Lawyer Residence And Office Complex — небольшом государственном здании, где два этажа мелких офисов и в каждом по юристу. Конечно же подождали час, пока закончилась её предыдущая сделка. Потом еще полчаса ушло на подготовку к нашей сделке и печать документов.

Всё это время мы пили лайм-соду на пляже с видом на прибой и остров с буддийским храмом. Зато когда сели и начали читать договор, то не нашли ни одной ошибки. Незаурядная ситуация, обычно обнаруживается несколько правок и на корректировку уходит до часа времени. Читали одновременно три стороны: клиент, собственник и мы. Все довольно хорошо владеют английским, поэтому непонимания не наблюдалось. Пара уточнений юридических формулировок и Светлана подписывает все три копии.

Затем пришел черёд расчётов. Да, по взаимному соглашению сторон, оплату решили произвести наличными прямо в офисе юриста. Заодно и её комиссию выплатили тут же: по 1.25% со стороны клиента и столько же со стороны собственника отеля. Обменялись поздравлениями и, довольные проделанной работой, мы вместе со Светой покинули офис.