Пляжи и турзоны Шри-Ланки

Пробуем разобраться где отдыхают русскоязычные туристы, где живут зимовщики, где катаются сёрферы и чем отличается одно место от другого.
Многие европейцы планируют свой трип по Шри-Ланке стартуя в Негомбо и следуя по маршруту вглубь острова, останавливаясь в каждой точке по 2-3 дня. Наши соотечественники предпочитают более оседлый туризм базируясь на юге, с краткосрочными вылазками в центр острова.

Если вы не турист и планируете релокацию минимум на несколько месяцев, то оптимальным вариантом будет провести по 2-3 дня в нескольких локациях, чтобы сложилось своё мнение о том или ином месте.

Ниже, мы предлагаем вашему вниманию субъективное описание локаций западного побережья острова, основанное на нашей насмотренности. Будем двигаться по карте с Севера на Юг, поехали...

Негомбо

В Негомбо находится основной международный аэропорт Шри-Ланки. В Негомбо предпочитают отдыхать на выходных ланкийцы, так как это ближайшая точка от Коломбо. Здесь целесообразно остановиться, если вы прилетели на остров на пару дней (визаран или транзит) или если вы сразу планируете трип вглубь острова на трансфере.

Плюсы:

  • близко к аэропорту
  • легко найти хорошие виллы с бассейном
  • аренда транспорта (автомобили, автомобили с водителем, скутеры) дешевле, чем в турзонах

Минусы:

  • не самый чистый пляж
  • близость к индустриальным объектам
  • слабая туристическая инфраструктура
  • отсутствует коммьюнити

Коломбо

С точки зрения пляжей главный город Шри-Ланки сильно проигрывает югу, но если вы по каким-то соображениям решили пожить в Коломбо, то оптимально поселиться в апартаментах с видом на океан в районе Маунт Лавиния.
Сюда приезжают, чтобы потусоваться в мегаполисе: походить по барам, музеям, зашопаться в моллах. Сам мегаполис сильно проигрывает Бангкоку, Куала-Лумпуру и прочим знаковым городам Азии по ряду критериев. Но если вам надо посетить консула или вы ищете хорошего доктора, то Коломбо отлично подойдет для решения таких вопросов.

Плюсы:

  • в Маунт Лавинии несколько пляжных ресторанов для предзакатного времяпрепровождения
  • близость супермаркетов и шоппинг моллов
  • такси и доставка через приложение
  • бары, клубы и музеи

Минусы:

  • общественный транспорт низкого качества
  • мало общественных пространств
  • Коломбо сильно уступает другим азиатским мегаполисам по урбанистике и комфорту среды обитания
С помощью менеджеров South Ceylon Rent можно забронировать апартаменты или номер в отеле с видом на океан и бассейном на руфтопе по приятной цене

Бентота

Бентота это прежде всего красивый пляж с несколькими пятизвездочными (по меркам Шри-Ланки), но видавшими виды резортами. Организованный отдых с аниматорами, гидами и прочими атрибутами резортной жизни. Волны слишком мощные, чтобы комфортно плавать. Мало едален, нет пляжных баров... Данное направление отдыха особенно ценится индусами и европейцами. Но на наш субъективный взгляд Шри-Ланка не про это.

Плюсы:

  • чистый пляж
  • резортный стиль отдыха

Минусы:

  • резортный стиль отдыха
  • субъективная тюленья скукота

Хиккадува

Хикка — одна из первых деревень, где начали селиться иностранцы. Здесь туристам точно будет чем занять себя. Хороший сёрфинг для начинающих и продвинутых. Дайвинг на рифе в 1 км от берега, сноркелинг. Отличный супермаркет Сандагири и рыбный рынок в пешей доступности. Полно ресторанов, пляжных баров и пара ночных клубов. Пляж протяжённостью 10 км пригоден для купания с детками. Много хороших вилл для бронирования на время отдыха.

Но из-за того что место было давно освоено, турагентства именно сюда привозят пакетных туристов, а инфраструктура подстраивается под клиента. Бродячие между лежаками продавцы тряпок и фенечек, фотки с обезьянкой, отели с аниматорами и всё такое.

Плюсы:

  • развитая инфраструктура
  • русскоязычное коммьюнити позволяет жить без знания английского
  • протяженный и очень разнообразный пляж для любого вида отдыха
  • есть споты для сёрфинга и сноркелинга
  • турполиция на страже интересов туристов

Минусы:

  • пакетная тусовка
  • слишком туристическая атмосфера а-ля Геленджик

Галле (или Голь)

Портовый город с одной из главных достопримечательностей Юга – старым фортом, заложенным еще в 1588 году и являющимся культурным памятником по охраной ЮНЕСКО. В колониальную эпоху отсюда отправляли галеоны гружёные сапфирами и чаем в метрополии. Форт представляет из себя несколько узких улиц, вымощенных камнем, и променад вдоль стены от статного маяка до небольшого парка, где местные играют в крикет.

Многие европейские туристы предпочитают базироваться в Галле и выезжать на близлежащие пляжи (до Унаватуны — 4 км., до Хикки — 7 км.). В 2.5 км. от форта, сразу за портом, небольшая бухта пляжа Девата, где можно поучиться сёрфингу на пенке.

Плюсы:

  • колониальный дух в каждом уголке форта
  • классные рестораны, ювелирные магазинчики, картинные галереи и антикварные лавки
  • хорошая транспортная доступность
  • аутентичный жилой фонд.

Минусы:

  • днём от камня очень жарко, мало тени
  • за стенами форта довольно посредственный город
  • внутри форта декоративный пляжик, непригодный для плавания

Унаватуна

Уна — один из лучших пляжей для спокойного семейного отдыха. Он не такой протяжённый, как Хикка, — всего 1 км, там крупнее песок и спокойная водичка круглый год из-за протяженного рифа, защищающего от волн. Рядом портовый город Галле со старым фортом.

Достопримечательностью Унаватуны можно выделить извилистую улицу, тянущуюся от главной дороги Galle-Matara Rd. до отеля Araliya Resort и уходящую на холм, где расположены мини-отели и гестхаусы. По этой дороге можно добраться до пляжа Jungle Beach, расположенного c обратной стороны холма.

Отдельного внимания заслуживает японская пагода с добродушным монахом-смотрителем. Must seen место для встречи заката!

Плюсы:

  • компактность
  • крупный песок, который не прилипает к ногам
  • много русскоязычных заведений ("блины", "кура-гриль" и тд.)
  • близость супермаркета Sea Fair, где продаются импортные продукты
  • близость Галле

Минусы:

  • перегруженность в высокий сезон
  • ближайший рынок в Галле, но есть небольшие фруктовые лавки
  • удаленность от пляжа жилья, подходящего для долгосрочной аренды (отдельные дома и виллы)

Тальпе и Хабарадува

Обе эти деревни находятся на побережье между Унаватуной и Ахангамой.

В Тальпе много хороших вилл, но не сильно развита инфраструктура. Хотя мы бы отметили пляж Mihiripenna. Его ещё часто называют Vijaya Beach, по названию классного ресторана-пицции, расположеного на берегу. Правая часть пляжа защищена рифом и подойдет для купания с детками. Слева, у большого камня, довольно сильное течение в океан, вытягивающее массив воды естественного бассейна пляжа, поэтому следует быть предельно осмотрительным. Сюда часто приплывают морские черепахи и разнообразные рыбки, поэтому не лишним будет захватить с собой (или арендовать на месте) маску для сноркелинга. Лежаки платные, около $5-6.


Хабарадува — это местный административный центр, с автобусной станцией, заправкой, рынком, аптеками и магазинчиками. Ничего примечательного. Протяженный пляж не подходит для плавания из-за сильных обратных течений. Почти каждый сезон на этом пляже гибнут неосмотрительные туристы. Но в этом районе есть несколько классных объектов, подходящих для долгосрочной аренды.

Плюсы:

  • хороший жилой фонд
  • хорошая транспортная доступность
  • купабельный пляж Mihiripenna, до которого надо прокатиться на туке/байке

Минусы:

  • мало кафе и ресторанов в пешей доступности
  • лишь один маленький пляж (Mihiripenna) для купания и в сезон он переполнен
  • нет русскоязычного комьюнити, соответсвенно тип отдыха скорее уединенный

Ахангама

С недавних пор эта деревня стала очень популярной среди русских и европейцев. Каждый сезон здесь открываются интересные заведения, где можно разнообразно провести время.

Географически Ахангаму можно разделить на четыре части:
— севернее пляж Kabalana, подходящий для начального и среднего уровня сёрфинга,
— чуть вглубь от Кабаланы находится озеро Koggala, вокруг которого множество шикарных вилл,
— посередине сам город Ахангама, с жд. станцией, заправками, рынком и кучей лавок,
— южнее Ahangama Kanda — уединенное место с пустынным пляжем, пригодным для плавания.

Перемещаться удобно на байке (как и везде) или на туке. Здесь много качественных тусовок и стильных заведений. Прожив здесь довольно долго, однозначно рекомендуем эту локацию.

Плюсы:

  • классные кафе и рестораны
  • большой выбор жилья
  • пара классных пляжей
  • много магазинов, фруктовых лавок и пара рыбацких точек со свежей рыбой

Минусы:

  • иногда лень ехать 12-15 км до тусовок в Вели и Мириссы

Мидигама

Мидигама — очень маленькая деревенька (буквально одна улица вглубь и 1 км. вдоль побережья) известная тремя соседствующими спотами для продвинутых серферов: Rams, Lazy Left и Lazy Right. Здесь только и разговоров, что о серфинге, а люди ходят лишь в шортах/купальниках и с доской подмышкой. Есть несколько кафе с простой, но вкусной едой и один ночной клуб. Тусовка в основном европейская (включая австралийцев и израильтян).

Плюсы:

  • тру серферская деревня
  • красивый пляж с мощными волнами, но у моста есть и маленькая заводь для детишек
  • близко к Велигаме на скутере/туке

Минусы:

  • очень скудный жилой фонд, буквально несколько вилл/гестхаусов комфорт класса
  • ближайший супермаркет в Вели

Велигама

Мекка сёрферов и удалёнщиков, лучшее место для начинающих покорителей волн. Развитая инфраструктура: супермаркеты, хоз. магазины, рестораны, прокаты, рыбный рынок, парикмахерские, коворкинги, спортивные залы, крупная жд. и автобусная станция.
Велигама — самая крупная деревня юга с населением около 50.000 человек. Это центр южной тусовки вне зависимости от сезона. Отличное место долгосрочного базирования. Здесь самое крупное русскоязычное коммьюнити, а это классные тусовки, покер, настолки. А ещё тут полно австралийцев и израильтян (уж эти ребята знают где надо селиться).
Главный пляж пригоден лишь для серфинга и сансет-вотчинга, поэтому поплавать все гоняют на Тёртл/Джангл Бич, либо в Мириссу.

Плюсы:

  • сёрфинг и качественная молодежная тусовка
  • разнообразие жилого фонда
  • отличная инфраструктура
  • подойдет для пешеходов и велосипедистов

Минусы:

  • рыбацкий контингент местных
  • мелкий песок на пляже
  • много сёрферов в воде
  • видавшие туристов тукеры и бичбои, как и в любой другой туристической деревне

Мирисса

Пожалуй, лучшая деревня на юге по совокупности факторов. Главный козырь — шикарный пляж с тремя бухтами, где можно загорать, плавать (даже в несезон) под присмотром спасателей, серфить (3 спота для продвинутых) или смотреть на тех, кто серфит, встречать закаты на берегу (около 12 пляжных ресторанов и баров) или нырять с маской к черепахам. За мысом расположен порт, где можно арендовать яхту или скататься посмотреть на китов. Свежие морепродукты — это тоже про Мириссу. В центре Мириссы большой супермаркет Cargills Food City. А еще в Мириссе отделение турполиции и довольно безопасно.

От Мириссы до Велигамы всего 4,5 км, и на байке дорога занимает около 7-8 минут. Для себя мы даже не разделяем эти две локации.

Мы сами выбрали это небольшую деревню своим постоянным местом базирования, посмотрев всё побережье юга. До Велигамы всего 4,5 км. Из Мириссы можно за 6 минут довезти ребенка в детский садик на краю Вели, и поехать работать в коворкинг или кофейню. Удобно.

Плюсы:

  • разнообразный пляж (для детей, для снокелинга, для сёрфинга и для встречи закатиков)
  • отличная туристическая инфраструктура
  • близко к Велигаме
  • отделение турполиции

Минусы:

  • жильё дороже и его не так много
  • громкая музыка может мешать если живете рядом с пляжем

Мадья и Полхена

Мадья, она же Мадия, она же Мадиха — маленькая деревенька у океана на подъезде к крупному южному городу Матара. Она стала популярной сравнительно недавно и всецело благодаря одному заведению the Doctor's House. Мы брали интервью у основателей Докторса, пытаясь выяснить рецепт такого сногсшибательного успеха заведения, сделавшего популярной у иностранных туристов эту деревеньку.

Мадья плавно перетекает в другую деревню — Полхена, которая уже была популярным туристическим местом среди ланкийских туристов.

Недавно на главной дороге рядом с деревнями открылся новый продовольственный супермаркет Cargills Food City.

В Мадье маленький пляжик, огороженный рифом. В Полхене пляж побольше, но зачастую там критически много локалов. А еще в Мадье очень крутой рифовый сёрф спот для продвинутых райдеров.

Плюсы:

  • размеренная жизнь в небольшой чистой туристической деревне
  • тусовка на выходных в the Doctor's House
  • разнообразный жилой фонд (дорогие виллы и комфортные мини-отели)
  • супермаркет

Минусы:

  • далековато от Велигамы/Мириссы, где весь движ
  • пляж слишком маленький для полноценного плавания

Матара

Крупный административный центр, но слишком неинтересный с точки зрения туриста, чтобы там жить. Типографии, суды, склады, автоцентры и всё такое. Разве что на выезде из Матары можно остановиться в KFC и погулять на набережной.

Плюсы:

  • туристу в Матаре делать нечего

Минусы:

  • смотрите "Плюсы"
По сути, на Матаре заканчивается развитый туристический юг и здесь можно было бы остановить повествование. Но, во-первых, наш ресурс ориентирован не столько на краткосрочных туристах, сколько на зимовщиков, а те любят вылазки из турзон и путешествия на скутерах. Во-вторых, есть пара клевых мест, которые преступно будет не упомянуть в этом географическом обзоре.

Талала

Просторный пляж, сильные волны. Пара ресторанов. Несколько вилл. Сюда редко забирается опытный турист, разве что с целью спрятаться от цивилизации и написать великий роман.

Где-то после этой деревни есть поворот с трассы на маяк Dondra. Разок туда можно заехать, посмотреть на красивый маяк.

Плюсы:

  • очень спокойное место

Минусы:

  • очень спокойное место

Диквелла и Хирикетия

Диквелла — интересный и протяженный пляж с небольшой бухтой, пригодной для плавания, на севере и с замечательным коливингом/коворкингом/кофейней Verse Collective на юге. На наш взгляд песок слишком мелкий и серый, похожий на велигамский, поэтому мы не готовы дать высокую оценку этому пляжу. На северной стороне Диквеллы рекомендуем ресторан Mahi-Mahi с инстаграмными качельками и приятным меню. У подножия холма, помимо любимого Вёрса, находится один из лучших коктейльных баров юга — Smoked and Bitters.

Хирикетия — маленькая и очень живописная бухта с приятной волной для сёрфинга, несколькими ресторанчиками и мини-отелями, где пальмы нависают прямо над узкой кромкой пляжа. Русское коммьюнити не добралось до Хирикетии, здесь в основном англоговорящая тусовка. К сожалению, в сезон здесь слишком тесно, но если вы рядом, то на день-другой остановиться стоит, чтобы составить свое впечатление.

Плюсы:

  • уютное место
  • развитая инфраструктура: заправки, супермаркет, фруктовики

Минусы:

  • в Хирикетии в сезон не протолкнуться и дорогое жилье
  • мало вечеринок

Тангалле (или Танголь)

Пожалуй, это самый удаленный туристический город с протяженным пляжем, куда в разгар сезона приезжают замедлиться и отдохнуть от туристической суеты бывалые экспаты. А ведь всего несколько лет назад это место было довольно популярно у европейцев, но в виду известных событий турпоток из Европы сошел на нет и с 2019 года в Тангалле очень не многолюдно.

Тангалле прекрасен своей первобытностью и широким пляжем, чем-то напоминая пустынные пляжи Гоа. Даже волны здесь больше для созерцания океанской мощи, нежели для плавания. А еще в Тангалле часто катаются кайт-сёрферы, ловя на себе восторженные взгляды нас с вами.

В 13 км после Тангалле находится прекрасный дикий пляж Рекава со скалистым выступом, куда морские черепахи приходят для кладки яиц. Идеально место для рассветовстречания и предзакатной медитации. А еще там есть естественный природный бассейн.
Идеальное место для побега от суеты цивилизации. Но дольше недели мы там никогда не жили. Резюмируя: Тангалле обязателен к посещению!

Плюсы:

  • мало туристов
  • жилье дешевле, чем в турзонах
  • большой портовый город с рынками и супермаркетами

Минусы:

  • может показаться слишком дико
  • сложно найти отдельный дом для аренды рядом с пляжем
Отель White House Mirissa — двухэтажное здание на Удупила роуд с 6 номерами и комфортной лаунж зоной на первом этаже. Небольшая территория перед отелем с раскидистым манговым деревом и парковкой на два автомобиля. С одной стороны, это центр туристического потока, но там не так громко, как на главной улице, где круглосуточно курсируют знаменитые ланкийские «локал басы». Отель был достроен в начале сезона, и к тому моменту проработал всего несколько месяцев.

Если хочется больше фотографий, чтобы сложилась целостная картина соотношения цены и качества, то вот по этой ссылке описание для краткосрочной аренды, которое мы делали в январе 2019 г., когда со Светой ещё не были знакомы.

Исходные данные:

  • номерной фонд: 4 double rooms + 2 family rooms
  • арендная ставка: 325 000 рупий ($1850)
  • страховой депозит: ???

Согласование

Мы объяснили Свете, что на этом этапе надо составить список пожеланий, который мы будем согласовывать с собственником, при этом можно не стесняться в своих хотелках. Светлана попросила уточнить наличие системы видеонаблюдения, охраны, прачечной комнаты, комнаты для персонала, посуды на кухне, мини-холодильников в номерах.

Мини-холодильники собственник отказался покупать. Зато пообещал установить систему видеонаблюдения и организовать прачечную со стиральной машинкой, гладильной поверхностью и стеллажами для постельного белья. Места для комнаты персонала, к сожалению, не оказалось. Но хозяева отеля установили на первом этаже шикарную итальянскую кухню, полностью укомплектованную посудой и необходимой техникой.

В итоге были утверждены такие условия аренды:

  • срок аренды 5 лет
  • арендная ставка 325 000 рупий (изначально хотели 360 000)
  • скидка в несезон (май и август — 10%, июнь и июль — 20%)
  • сумма задатка — 1 месячный рент или 325 000 рупий
  • ежегодная индексация арендной ставки 5% (вместо 10%)
  • авансовый платеж 6 рентов, включая задаток, и помесячная оплата с 7 месяца (из-за этого пункта вся сделка оказалась на гране срыва).

Счета и неисправности

Мы объяснили Свете, что на этом этапе надо составить список пожеланий, который мы будем согласовывать с собственником, при этом можно не стесняться в своих хотелках. Светлана попросила уточнить наличие системы видеонаблюдения, охраны, прачечной комнаты, комнаты для персонала, посуды на кухне, мини-холодильников в номерах.

Мини-холодильники собственник отказался покупать. Зато пообещал установить систему видеонаблюдения и организовать прачечную со стиральной машинкой, гладильной поверхностью и стеллажами для постельного белья. Места для комнаты персонала, к сожалению, не оказалось. Но хозяева отеля установили на первом этаже шикарную итальянскую кухню, полностью укомплектованную посудой и необходимой техникой.
  • бытовые приборы все новые и имеют гарантию производителя
  • инженерные системы первый год ремонтирует собственник, а оставшиеся 4 года — ответственность арендатора.

Проверка документов

В это же время мы проверили чистоту документов на арендуемый отель, чтобы потом не возникло сюрпризов при регистрации договора аренды. Очень важный этап, которым пренебрегают многие арендаторы. Юрист не зарегистрирует договор аренды, если право собственности оформлено неправильно или отсутствует разрешение на строительство отеля.
Сейчас в тексте все наши действия уместились в пару абзацев, на самом деле 
это был самый продолжительный период сделки и все согласования заняли 8 встреч с собственником и бесчисленное множество телефонных переговоров.

Открытие компании

Если вы хотите легально вести бизнес на Шри-Ланке, то стоит открыть юридическое лицо. Данная процедура обойдется в сумму от 1200 до 5000 долларов и займет три недели.

Скорее всего вы откроете private limited liability company, что по сути является аналогом общества с ограниченной ответственностью. Компанию открывает лицензированный секретарь-ланкиец.

Этапы открытия компании на Шри-Ланке

Процесс открытия компании на Шри-Ланке многократно описан в различных интернет-руководствах. Но если не хочется гуглить, то вот такие этапы вам предстоят:
  • 1
    выбор и регистрация названия компании
  • 2
    личная консультация с секретарём, заполнение форм, авансовый платёж
  • 3
    секретарь выполняет свою работу: визирует и отправляет формы, делает публикации в газетах на трех языках, заказывает печать, оплачивает пошлины
  • 4
    вторая встреча с секретарём, получение сертификата, оплата услуг секретаря
  • 5
    поход с секретарём в банк, где отрывается инвестиционный счёт и корпоративный счёт
  • 6
    знакомство с бухгалтером, который на аутсорсе будет сопровождать вашу компанию
Мы открываем компанию за 1500 долларов и даём своим клиентам значительно больше, чем другие участники рынка.
Для аренды недвижимости на Шри-Ланке достаточно открыть компанию со 100% участием инвестора. Ланкийский фиктивный партнёр понадобится лишь в случае покупке недвижимости в собственность.
После согласования всех нюансов относительно будущей аренды, Светлане предстояло открытие компании. К этому моменту Света уже прилетела на остров и прислала список названий. Нэйминг был утверждён с первой попытки.

Офис нашего секретаря находится в Матаре, поэтому решено было встретиться после рабочего дня в Велигаме, у него дома. Секретарь подробно рассказал обо всех предстоящих этапах, ответил на вопросы по налогообложению, записал виды деятельности компании (по-нашему ОКВЭДЫ) и показал, как выглядит сертификат с печатью и регистрационным номером компании. Светлана проверила и подписала заполненные формы.

Задаток

После того, как отель был выбран, условия с собственником вербально согласованы, а процесс открытия юрлица запущен, необходимо было забронировать отель, чтобы его никто не успел арендовать в течение ближайшего месяца, пока документы готовятся.

Стоимость бронирования, как я писал выше, составила один месячный рент или 325 000 рупий.

Задаток оформлялся он договором бронирования (reservation agreement), подписывался между Светланой, как физлицом, и владельцем отеля, тоже как физлицом. Сумма передавалась наличными при подписании документа двумя сторонами. При этом указывались два свидетеля, которыми обязательно должны быть ланкийцами, с упоминанием номера их ID (аналог нашего паспорта). После подписания, этот документ был заверен юристом и вступил в силу. При невыполнении в срок обязательств со стороны арендатора (например, если Светлана передумает), задаток оставался бы собственнику. Если же собственник меняет решение, то он обязался вернуть двойной размер задатка. Ничего нового, всё как у нас.

После подписания, Светлана подхватила лихорадку Денге, провела не самую приятную неделю в частной больнице и, поправившись, улетела обратно в Одессу. Наверное Шри-Ланка испытывала твердость намерений Светы. Но это уже другая история.

Допущенная нами ошибка

Одна из причин, почему я решил описать данный случай, это допущенная нами ошибка. Стечение обстоятельств, которое показывают, что надо быть предельно внимательным на каждом этапе сделки.
Скауты — ланкийцы, отвечающие за поиск объектов и первичные переговоры с собственниками. Хороший скаут отличается способностью убедить собственника предоставить наиболее интересные условия аренды для наших клиентов. Если объект удовлетворяет нашим критериям, то мы добавляем его в базу и предлагаем в подборках клиентам.
Дело в том, что переговоры на начальном этапе велись через одного из скаутов. Обычно мой ланкийский партнёр, отвечающий за работу скаутов, подключается лишь на этапе согласования условий аренды.

Прадип несколько лет работал помощником мэра Галле, у него отличное образование, компетенции в онлайн предпринимательстве, связи в государственных структурах разного уровня. Но на момент согласования сделки Светланы он находился во Франции по экспортным делам и включился в процесс переговоров с запозданием. И вот после отъезда Светланы на родину, когда мы уже готовили основной договор аренды, выясняется, что собственник отеля хочет секьюрити депозит за 6 месяцев.
Секьюрити депозит — сумма, которая передаётся арендатором арендодателю и гарантирует исполнение обязательств обеими сторонами на протяжении всего срока аренды.

Например, если арендатор решил, что отельерство не его конёк, бросил всё и уехал на родину, то депозит остаётся у арендодателя. Если у собственника случился форс-мажор и он внезапно решил продать отель, то арендатору выплачивается двойная сумма депозита. В большинстве случаев это стандартное условие, которое фактически отсеивает легкомысленных клиентов и защищает интересы участников сделки.

При аренде от 3 лет и больше размер секьюрити депозита составляет от 6 до 12 рентов. Секьюрити депозит возвращается в последний день аренды, после приёмки собственником арендуемого помещения и имущества.
Представьте, задаток уже внесён. Так как ни о каком секьюрити депозите речи не шло до последнего момента, то Светлана пребывала в полной уверенности, что помимо аванса должна заплатить ещё 5 рентов и с 7 месяца начать помесячную оплату. И тут, как гром среди ясного неба, встал вопрос про депозит.

Я сразу поднял на всех уши всех, кто задействован в сделке: скаут без устали повторяет «Сорри, мистер Илья, сорри», у Прадипа выражение полного фэйспалма. Оказывается скаут неправильно перевел пожелания собственника и несколько раз подтвердил это в дальнейших обсуждениях. Обсуждаем с партнёром выходы из ситуации, принимаем решение за свой счет вернуть задаток Светлане, если она откажется оплатить секьюрити депозит и откатит сделку.

Но то ли условия оказались на столько интересны, то ли лояльность Светы тому причиной, в результате она лишь попросила сбросить размер депозита до 5 месяцев и в добавок решила инвестировать в строительство дополнительного этажа. Экономическая целесообразность данного решения очевидна — небольшие затраты на строительство довольно быстро отобьются доходом от дополнительных 5 номеров.
Нам очень повезло и сделка была успешно закрыта. Ланкийский скаут получил выговор, денежный штраф и был отправлен на курс английского языка. Мы сделали выводы и переработали процедуру ведения клиента.

Подсчет

Расходы
1 год аренды: 3 640 000
Секьюрити депозит: 1 625 000
Услуги юриста: 375 000
Открытие компании: 263 550

Счета и интернет: 50 000 * 12 = 600 000
Зарплата сотрудника: 25000*12 = 300 000

Интерьерные доработки: 500 000
7 303 550 рупий или $41 568
Доходы
Стоимость номера double $45, family $65:
(45*4)+(65*2)=$310

В оффсизон (июнь-июль):
скидка -50% — $155
заполняемость 25% — 7.5 дней
$2325

В сезон (август-ноябрь, февраль-май):
стандартная цена — $310
заполняемость 60% — 18 дней
$44 640

В высокий сезон (декабрь-январь):
наценка +20% — $372
заполняемость 80% — 24 дня
$17 856
11 389 049 рупий или $64 821
Приведенные мною цифры показывают стоимость входного билета на рынок ланкийской коммерческой аренды, а так же предполагаемый доход от этого предприятия.

Расчеты сделаны на коленке не учитывают затраты на маркетинг. Использование собственных маркетинговых каналов даёт дополнительно 5−10% к расходам. Если не утруждаться и воспользоваться Букингом, то «косты» вырастут на 14−18%.

Но я постарался максимально пессимистично подойти к заполняемости отеля, невзирая на его рейтинг и качество номерного фонда относительно конкурентов. К тому же, здесь не учтена прибыль от продажи экскурсий (трансферов и прочих сёрф-уроков, которе в сумме дадут +10%) и доход джус-бара, который точно выстрелит. В округе нет ничего, кроме скучных роти шопов, а меню джус-бара White House включает в себя домашнюю выпечку, десерты, лимонады, смузи и хороший кофе. Кросс-сейлы решают.

И конечно же второй год будет куда менее затратным.

Сделка

Мы основательно доработали условия аренды перед приездом Светланы и её мужа на подписание основного договора аренды и вступлением в право аренды.

Была составлена опись всех предметов интерьера, бытовой техники, постельного белья и прочей отельной утвари. Проверили страховку на здание. Доработали условия возможного расторжения договора из-за обстоятельств непреодолимой силы. Обозначили намерение внесения архитектурных изменений с письменного разрешения собственника.

И еще с десяток других деталей, которые отсутствовали в первоначальной версии договора. Это сейчас мы по чек-листу акцентируем внимание клиентов на неочевидных, но важных моментах.
Стандартная комиссия брокера на Шри-Ланке за продажу недвижимости — 3% от стоимости объекта. Выплачивается собственником продаваемой недвижимости.

Комиссия за краткосрочную (до месяца) и среднесрочную (до года) аренду составляет от 8% до 12%. Это если брокер не жадный. Как South Ceylon Rent, например. Выплачивается собственником арендуемого помещения по агентскому договору.

Комиссия за долгосрочную аренду является предметом для обсуждения. Здесь может быть либо процент от суммы всех месяцев аренды (юристы именно так считают стоимость своих услуг), либо фиксированная сумма, оговоренная ранее. В любом случае комиссию выплачивает собственник недвижимости по агентскому договору. Для арендатора услуги брокера бесплатны.
В день сделки мы приехали в Матару к юристу. Её офис находится в Matara Lawyer Residence And Office Complex — небольшом государственном здании, где два этажа мелких офисов и в каждом по юристу. Конечно же подождали час, пока закончилась её предыдущая сделка. Потом еще полчаса ушло на подготовку к нашей сделке и печать документов.

Всё это время мы пили лайм-соду на пляже с видом на прибой и остров с буддийским храмом. Зато когда сели и начали читать договор, то не нашли ни одной ошибки. Незаурядная ситуация, обычно обнаруживается несколько правок и на корректировку уходит до часа времени. Читали одновременно три стороны: клиент, собственник и мы. Все довольно хорошо владеют английским, поэтому непонимания не наблюдалось. Пара уточнений юридических формулировок и Светлана подписывает все три копии.

Затем пришел черёд расчётов. Да, по взаимному соглашению сторон, оплату решили произвести наличными прямо в офисе юриста. Заодно и её комиссию выплатили тут же: по 1.25% со стороны клиента и столько же со стороны собственника отеля. Обменялись поздравлениями и, довольные проделанной работой, мы вместе со Светой покинули офис.

Советы

  • Найдите брокера
    Если вы решили взять отель в долгосрочную аренду, то для начала найдите брокера, который специализируется на таких сделках. Это вам сэкономит уйму денег и позволит учесть десятки неочевидных вопросов, которые наверняка всплывут в процессе эксплуатации здания. Услуги брокера зачастую оплачивает собственник отеля.

    Брокер необходим для проверки документов собственности отеля, составления договора аренды и верификации сделки у лицензированного юриста. Вы же не хотите, чтобы через пару месяцев после подписания договора к вам пришел двоюродный брат собственника и заявил свои права на отель?
  • Получите консультацию у секретаря
    Открывая компанию, получите подробную консультацию у секретаря по разрешенным видам деятельности. Уточните про открытие инвестиционного счета (теперь он называется IIA — Inward Investment Account), про открытие корпоративного аккаунта, про налогообложение и бухгалтерский учёт. Хороший секретарь даст ответы на все вопросы и за ручку отведет в банк.
  • Познакомьтесь с теми, кто уже управляет отелем на Шри-Ланке
    Несомненно, что ваш опыт будет уникальным, но лучше учитывать чужие наработки при организации бизнеса заграницей.
  • Вкладывайтесь в собственные маркетинговые каналы
    В долгосрочной перспективе это экономия от 10% от всех доходов.
  • Получите консультацию по визовому статусу
    Есть тонкая грань между «быть директором компании, арендующей отель» и «работать за стойкой ресепшена». Вряд ли иммиграционная тюрьма стоит в списке обязательных к посещению достопримечательностей Шри-Ланки. Но поверьте, здесь всё гораздо проще, чем в Тае или на Бали.
  • Почитайте с основателями «The Doctor’s House»
    Вот ссылка. «The Doctor’s House» — одно из лучших заведений на юге Шри-Ланки. Двое австралийцев поставили на кон всё что имели и не прогадали. Сейчас их бизнес удваивается ежегодно. Про них пишут не только ланкийские издания, но и международная пресса.
Если было полезно, поделитесь с друзьями этим материалом или просто сохраните себе на стену

Если вы давно мечтали...

снять в аренду отель и жить на берегу океана, оставьте заявку и мы свяжемся с вами или напишите Илье в telegram